物业费包括那些项目

物业费处理中，存在以下法律风险：
1、诉讼时效风险：物业费纠纷诉讼时效一般为三年，业主长期未异议或拒缴，可能因超时效丧失胜诉权。
2、经济损失风险：未及时缴物业费，或被要求支付滞纳金；物业未履约，业主难举证主张返还多收费用。
3、证据链风险：业主若无法提供服务合同、缴费记录或服务不达标证据，维权易处不利，难获法院支持。
4、核心权利影响：物业费合理性及服务质量直接关乎居住环境与房屋价值，物业长期失职可能致小区恶化、生活质量下降。
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物业费是否含某些项目，受以下特殊情况影响：
1、物业未履约：若清洁、绿化等服务未按合同提供，业主可主张减免物业费或要求整改，影响收费标准合理性。
2、调整未经同意：物业公司单方面调整物业费构成或标准，未经业主大会/业委会同意，该调整可能无效，影响合法性。
3、合同条款模糊：物业服务合同对物业费构成或标准约定不清时，易生争议，需结合行业惯例、地方规定或法院解释判断，影响维权结果。
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物业费构成需依据《物业服务收费管理办法》第十一条判断。
根据该办法第十一条，物业费分包干制和酬金制：
- 包干制：含物业服务成本、法定税费及物业公司利润；
- 酬金制：预收资金含物业服务支出和物业公司酬金。
物业服务成本包括人员工资福利、共用部位设施维护、清洁绿化、秩序维护、办公费、固定资产折旧及公众责任险等。
注意：共用部位/设施大修、中修和更新改造费用，需从专项维修资金列支，不计入物业服务成本/支出。
因此，物业费是否包含公区电费、公共设施维护费等，应依合同约定；合同未明确的，可参照上述法规解释适用。
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物业费通常包含多个项目，具体依物业服务合同判断：
常见涵盖项目：公共区域清洁、绿化维护、公共设施维修等。
具体范围因以下情况而异：
1. 包干制：包含物业服务成本、法定税费及物业公司利润；
2. 酬金制：预收资金含物业服务支出和物业公司酬金；
3. 公共设施大修：共用部位/设施大修、中修等费用，需通过专项维修资金列支，不计入服务成本/支出；
4. 合同另有约定：经业主同意的其他费用（如公共区域广告维护费、节日装饰费等）可计入；
5. 公区电费：依合同约定，部分含在物业费中，部分单独收取；
6. 公共服务费含水电费：公共水电费作为公共服务一部分，通常包含在物业公共服务费中，具体以合同为准。